Самые пессимистичные прогнозы в отношении девелоперских компаний, которые еще осенью никто не решался озвучить, начинают реализовываться.

Как сообщает Иван Шульков, Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба”: “Многие девелоперы сейчас находятся в трудном финансовом положении, и государственная поддержка пришлась бы им весьма кстати. Государство готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте эконом класса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании. Однако, размер поддержки в масштабах страны не сможет быть столь большим”.

В список, состоящий из 295 компаний, которым будет оказана государственная помощь, вошли только 6 компаний-застройщиков жилой недвижимости (ПИК, Главстрой, СУ-155, ДСК-1, Интеко, ЛСР). “Несмотря на то, что совокупный объем строительства данных девелоперов составляет около 6 млн. кв.м. в год, это составляет лишь 1/10 часть всего нового строительства в стране”, - отмечает Иван Шульков.

В первую рабочую неделю нового 2009 года появились новости о том, что:

-Банк ВТБ подал в Арбитражный суд города Москвы иск к группе компаний “ПИК” о неисполнении обязательств по договорам на сумму около 2,7 млрд. рублей.

-”Альфа-Банк” подал в суд на девелопера “Главмосстрой”, общая сумма претензий составляет 680 млн. рублей.

Таким крупным девелоперам, как Система-Галс и Дон-Строй, удалось в условиях кризиса получить от государственного банка ВТБ новые крупные кредиты (на 250 млн. $ и 500 млн. $ соответственно) в рамках программы поддержки строительного сектора, под залог своих акций, то есть в случае неплатежеспособности компаний контроль над ними может отойти госбанку.

Правительство Москвы по проведенному 19 декабря 2008 г. аукциону, в результате которого должны быть выкуплены объемы строящегося жилья у компаний СУ-155 и ГК ПИК, начнет финансирование не ранее, чем через 3 месяца (в конце марта 2009 г.). В то же время, ВТБ потребовал от ГК “ПИК” оплаты по обязательствам в размере около 80 млн. $, а также этому девелоперу в 1 квартале 2009 г. необходимо погасить кредитов на сумму около 100 млн. $ (перед Абсолют Банком и ПромСвязьбанком) или договориться об их реструктуризации. В такой ситуации деньги от московского правительства могут не успеть выручить девелопера.

“Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие девелоперские компании начали сокращение персонала, чтобы- снизить текущие издержки, и “замораживание” проектов, как способ сократить проектные расходы”, - рассказывает Иван Шульков. “Однако, если сокращение до минимума расходов на стройку и ведение хозяйственной деятельности – это дело техники, то рефинансировать долги девелоперам гораздо сложнее, поскольку в условиях спада спроса на рынке резко возрастают риски кредитора”, отмечает И.Шульков.

Как отмечают аналитики компании “Усадьба”, определяющими параметрами финансовой устойчивости застройщиков являются уровень долговой нагрузки и возможность привлечь государственные деньги, кредитное финансирование или же реструктуризировать долги. Стоит отметить, что основная часть крупнейших застройщиков и почти все девелоперы среднего и малого масштаба не являются публичными компаниями, поэтому информация об уровне их долговой нагрузки отсутствует в открытом доступе.

Наиболее вероятным представляется досудебное урегулирование обязательств по кредитам в виде обращения взыскания на предмет залога, которыми могут быть акции (доля в бизнесе застройщика), нереализованные квартиры, земельные участки и другая недвижимость. Впрочем, девелоперы, не дожидаясь, когда к ним придет кредитор, активно пытаются реализовать проекты и недвижимость, причем с существенным дисконтом в 40-60% от докризисных уровней, поскольку понимают, что невозврат кредита приведет не только к распродаже активов по еще более сниженным ценам, но и к потере бизнеса.

“Желающих приобрести такие проекты тоже мало – такими покупателями могут выступить разве что фонды прямых инвестиций. Переток средств из других секторов экономики вряд ли возможен. Однако, фонды прямых инвестиций не спешат вкладывать средства, сейчас они заняты сбором и анализом данных о возможных объектах покупки – компаниях и проектах, а также ждут более благоприятных для себя условий, конкретные сделки со стороны фондов могут начаться не раньше осени 2009 г. Некоторые владельцы девелоперских компаний готовы расстаться с личным имуществом, таким как самолет или яхта, чтобы поддержать бизнес и не потерять его”, - отмечает Шульков.